Mietkaution zurück nach dem Auszug: so klappt es

Wie hoch die Kaution sein darf

§ 551 BGB setzt klare Grenzen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen. Eine Geldkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einer Bank anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu. Vereinbarungen, die davon zu Ihrem Nachteil abweichen, sind unwirksam.

Wann das Geld zurückkommt

Im Gesetz steht keine Frist. Der Bundesgerichtshof hat am 18.01.2006 (VIII ZR 71/05) entschieden, dass der Vermieter nach Mietende eine angemessene Frist hat, um zu prüfen, ob er die Kaution für Gegenforderungen braucht. Erst danach ist die Rückzahlung fällig. Einen angemessenen Teil darf er bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Oft liest man, der Vermieter habe drei bis sechs Monate Zeit. Das ist ein Erfahrungswert aus der Praxis, keine Vorgabe des BGH. Je klarer der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe dokumentiert ist, desto weniger gibt es zu prüfen.

Was der Vermieter abziehen darf

Schäden an der Wohnung

Für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter Ersatz verlangen. Diese Ansprüche verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung. Sich darauf zu verlassen, lohnt sich aber nicht: Laut BGH (VIII ZR 184/23, Juli 2024) darf der Vermieter auch mit bereits verjährten Schadensersatzansprüchen gegen die Kaution aufrechnen.

Schönheitsreparaturen

Streichen müssen Sie nur, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht. Der BGH hat 2015 (VIII ZR 185/14) entschieden: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularmäßige Renovierungspflicht unwirksam, wenn Sie dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Ob Ihre Klausel hält, prüft im Zweifel ein Mieterverein.

Reinigung

„Besenrein“ heißt nach dem BGH (VIII ZR 124/05) nur, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Fensterputzen oder eine Grundreinigung sind damit nicht geschuldet. Mehr dazu im Ratgeber Mietwohnung besenrein übergeben.

Warum eine saubere Räumung bares Geld wert ist

Nach § 546 BGB müssen Sie die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Nach allgemeinem Verständnis gehört dazu, sie zu räumen und eigene Einbauten zu entfernen, soweit nichts anderes vereinbart ist. Bleiben Möbel, Kellerinhalt oder Sperrmüll zurück, ist Streit um die Kaution fast programmiert.

Wenn die Zeit vor dem Übergabetermin knapp wird, räumen wir die Wohnung vollständig, samt Keller, Dachbodenabteil und Balkon, demontieren auf Wunsch Möbel und Einbauten und übergeben besenrein. Eine zusätzliche Endreinigung ist möglich. Den Preis kennen Sie vorher, als Festpreis nach kostenloser Besichtigung. Alles zur Wohnungsauflösung in Nürnberg.

Das Übergabeprotokoll: Ihr wichtigster Beleg

1. Termin mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich vereinbaren.
2. Vorher alle Räume, Keller und Nebenflächen leer und gefegt haben.
3. Jeden Raum gemeinsam ansehen und Mängel konkret notieren, auch die, die schon beim Einzug da waren.
4. Fotos mit Datum machen, am besten von jeder Wand und jedem Boden.
5. Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ins Protokoll schreiben.
6. Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel festhalten.
7. Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen und eine Kopie mitnehmen.
8. Ihre Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution angeben.

Allgemeine Informationen ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Quellen: § 551 BGB, § 548 BGB, § 546 BGB, BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, BGH, VIII ZR 184/23 (Terminhinweis), LTO zu VIII ZR 184/23, BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05, abgerufen im Oktober 2026.