Mieter verstorben: was Vermieter tun dürfen und müssen

Schritt 1: Wer tritt in den Mietvertrag ein?

§ 563 BGB regelt das Eintrittsrecht. Ehegatten und Lebenspartner, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten in das Mietverhältnis ein. Danach kommen Kinder, andere Familienangehörige und Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Wer eingetreten ist, kann binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Wohnte der Mieter allein, gibt es niemanden, der nach § 563 eintritt. Dann greift § 564 BGB.

Schritt 2: Fortsetzung mit den Erben

Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Sowohl die Erben als auch Sie als Vermieter sind nach § 564 BGB berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem Sie vom Tod und davon erfahren haben, dass kein Eintritt erfolgt ist. Die Kündigung muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen.

Das praktische Problem: An wen kündigen Sie, wenn Sie die Erben nicht kennen?

Schritt 3: Erben ermitteln

• Angehörige ansprechen: Oft melden sich Kinder oder Geschwister ohnehin beim Vermieter.
• Nachlassgericht fragen: Zuständig ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, in Nürnberg das Amtsgericht Nürnberg. Teilen Sie dort mit, dass Sie als Vermieter ein Anliegen haben.
• Ausschlagungen abwarten: Erben haben nach § 1944 BGB grundsätzlich sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. In dieser Zeit ist oft noch offen, wer am Ende Erbe ist.

Schritt 4: Nachlasspflegschaft, wenn niemand greifbar ist

Ist der Erbe unbekannt oder ungewiss, ob er die Erbschaft angenommen hat, sorgt das Nachlassgericht nach § 1960 BGB für die Sicherung des Nachlasses, soweit ein Bedürfnis besteht. Es kann dafür insbesondere einen Nachlasspfleger bestellen. Nach § 1961 BGB muss das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, wenn ein Berechtigter das beantragt, um einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend zu machen. Das kann für Vermieter relevant sein, die Mietforderungen oder die Räumung durchsetzen wollen. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten.

Ein Nachlasspfleger ist für Sie der Ansprechpartner, an den Sie kündigen und mit dem Sie die Räumung abstimmen.

Was Sie nicht tun sollten: eigenmächtig räumen

Die Versuchung ist groß: Die Wohnung steht leer, die Miete läuft nicht, und niemand meldet sich. Trotzdem gehören die Sachen in der Wohnung zum Nachlass, und der Besitz an der Wohnung ist auf die Erben übergegangen. Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt nach § 858 BGB widerrechtlich, sofern das Gesetz es nicht gestattet. Räumen Sie also nicht auf eigene Faust, entsorgen Sie nichts und wechseln Sie keine Schlösser, ohne dass das rechtlich geklärt ist.

Erlaubt und sinnvoll sind Maßnahmen, die Schaden abwenden, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder verderblichen Lebensmitteln. Stimmen Sie auch solche Schritte möglichst mit Angehörigen, dem Nachlassgericht oder einer Anwältin ab und dokumentieren Sie sie.

Schritt 5: Räumung nach Klärung

Sobald feststeht, wer Erbe oder Nachlasspfleger ist, und das Mietverhältnis beendet wird, kann geräumt werden. Häufig beauftragen die Erben die Räumung selbst. Manche bitten den Vermieter oder die Hausverwaltung, sich darum zu kümmern. Wichtig ist dann eine schriftliche Beauftragung durch die Berechtigten, mit klarer Regelung, wer die Rechnung bezahlt.

Rümpel Franke räumt Wohnungen für Erben, Nachlasspfleger, Vermieter und Hausverwaltungen in Nürnberg und Umgebung. Wir sehen uns die Wohnung kostenlos an, nennen einen schriftlichen Festpreis, rechnen verwertbare Gegenstände an und übergeben besenrein. Unterlagen und Wertsachen, die wir finden, legen wir für die Erben beiseite. Schlüsselübergabe und Besichtigung stimmen wir mit der Hausverwaltung ab. Mehr auf unserer Seite für Vermieter und Hausverwaltungen und unter Wohnungsräumung nach Mieterauszug.

Miete, Kaution und laufende Kosten

Solange das Mietverhältnis läuft, entstehen weiter Ansprüche, etwa auf Miete und Nebenkosten. Mit wem Sie diese abrechnen, hängt davon ab, wer eingetreten ist oder wer Erbe wird. Wie mit der Kaution und offenen Beträgen umzugehen ist, klären Sie am besten mit den Erben oder dem Nachlasspfleger und im Zweifel anwaltlich. Halten Sie alle Zahlungseingänge und Schreiben sorgfältig fest.

Ein praktischer Hinweis: Lassen Sie Strom und Heizung nicht ohne Absprache abstellen. Eine ausgekühlte Wohnung im Winter kann Schäden verursachen, und für die Räumung wird Licht gebraucht. Auch Briefkasten und Post sollten jemandem zugeordnet sein, damit Schreiben des Nachlassgerichts nicht liegen bleiben.

Wenn sich Angehörige melden, die die Wohnung schnell leer räumen wollen, fragen Sie nach, ob sie Erben sind oder im Auftrag der Erben handeln. So sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

Die Reihenfolge im Überblick

1. Vom Tod erfahren, Datum notieren.
2. Prüfen, ob jemand nach § 563 BGB eintritt.
3. Erben ermitteln, Kontakt zum Nachlassgericht.
4. Innerhalb eines Monats über eine Kündigung nach § 564 BGB entscheiden, schriftlich.
5. Bei unbekannten Erben: Nachlasspflegschaft anregen oder beantragen.
6. Nicht eigenmächtig räumen, nur Schaden abwenden und dokumentieren.
7. Räumung mit Erben oder Nachlasspfleger vereinbaren.
8. Übergabe mit Protokoll und Schlüsseln.

Für eine Einschätzung des Aufwands erreichen Sie uns unter 0911 95340415. Fotos per WhatsApp an +49 177 620 53 60 helfen bei der Vorab-Einschätzung, verbindlich ist der Festpreis nach der Besichtigung.

Allgemeine Informationen ohne Gewähr, keine Rechtsberatung. Quellen: § 563 BGB, § 564 BGB, § 568 BGB, § 1944 BGB, § 1960 BGB, § 1961 BGB, § 858 BGB, Amtsgericht Nürnberg, Kontakt, abgerufen im Oktober 2026.